Colombia · Propiedad
Hechos clave
—Crecimiento desde la pandemia Incremento del 635% en viviendas turísticas activas y formalizadas de 2020 a julio de 2026
—Total de unidades registradas 70.894 viviendas turísticas registradas a nivel nacional, lo que supone el 58,3% de las inscripciones activas del RNT
—Mercado superior Antioquia/Medellín lidera con 14.619 unidades, seguida de Bogotá (9.015) y Bolívar/Cartagena (8.819).
—Ritmo versus hoteles El sector creció 22 veces más rápido que el alojamiento tradicional, según Corficolombiana
—Requisito reglamentario Los anfitriones deben registrarse en el Registro Nacional de Turismo (RNT) y tener un seguro de responsabilidad civil.
Alquileres vacacionales en Colombia han aumentado un 635% desde la pandemia, remodelando fundamentalmente la industria turística del país al alejar la demanda de los hoteles tradicionales y acercarla al alojamiento basado en plataformas.
Cartagena, Colombia. Foto: Wikimedia Commons, CC BY 2.0.Referencia integral
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Alquileres vacacionales en Colombia: un mercado transformado por el alojamiento en plataformas El número de viviendas turísticas activas y formalizadas en Colombia llegó a 70.894 a julio de 2026, según el grupo financiero Corficolombiana. Esta cifra representa un aumento del 635% con respecto a los niveles de 2020, un ritmo que, según la empresa, superó el crecimiento del alojamiento tradicional en 22 veces.
Para comprender la escala, es útil saber que el Registro Nacional de Turismo, o RNT, es el registro nacional oficial de turismo de Colombia. Cualquier negocio que ofrezca servicios de alojamiento o turismo debe inscribirse para operar legalmente.
El hecho de que las viviendas turísticas representen ahora el 58,3% de todos los registros activos de RNT significa que los alquileres a corto plazo se han convertido en la categoría dominante en la economía turística formal del país, superando a los hoteles, hostales y otros proveedores tradicionales en el gran número de establecimientos registrados.
Este cambio no ocurrió en el vacío. Durante la pandemia, plataformas globales como Airbnb y Booking.com experimentaron un aumento en la demanda de espacios privados e independientes donde los viajeros pudieran evitar vestíbulos compartidos y comedores abarrotados.
Colombia, con sus bienes raíces relativamente asequibles, su clima cálido y su creciente reputación como destino para nómadas digitales, se convirtió en un imán natural tanto para anfitriones como para huéspedes. La cifra de crecimiento del 635% refleja la rapidez con la que los colombianos y los inversores extranjeros se movieron para poner a la venta propiedades, a menudo convirtiendo apartamentos que antes eran alquileres a largo plazo en alojamientos turísticos de mayor facturación.
Dónde se concentra el auge El departamento de Antioquia, anclado por la ciudad de Medellín, lidera el país con 14.619 unidades de alquiler a corto plazo registradas. Medellín se ha convertido en el mercado emblemático, atrayendo a compradores extranjeros en busca de rendimiento a barrios populares entre los expatriados.
Bogotá y Bolívar, que incluye Cartagena, le siguen como segundo y tercer mercado más grande. Cada uno de estos destinos atrae a un perfil de viajero distinto.
Bogotá atrae a viajeros de negocios y turistas culturales atraídos por sus museos y gastronomía. El encanto colonial de Cartagena y su costa caribeña la convierten en un eterno favorito para los viajeros de placer.
La concentración en estas tres áreas sugiere que el auge no se distribuye uniformemente en todo el país, sino que se concentra en lugares con conexiones de vuelos internacionales establecidas y marcas turísticas sólidas.
Impulso regulatorio y medidas enérgicas locales Colombia exige que todo huésped de alquiler a corto plazo formalice su propiedad a través del RNT. Los operadores también deben tener una póliza de seguro de responsabilidad civil, conocida localmente como política de responsabilidad civil, y registrar a los huéspedes a través del sistema TRA.
El sistema TRA, abreviatura de Tarjeta de Registro de Alojamiento, es el mecanismo mediante el cual los proveedores de alojamiento informan a las autoridades quién se hospeda en su propiedad. Funciona como una herramienta de seguridad y control de migraciones.
Para un lector extranjero que no esté familiarizado con la burocracia colombiana, estos requisitos no son meras sugerencias. Los gobiernos municipales, particularmente en Medellín, han mostrado una creciente disposición a hacerlas cumplir mediante multas y cierres temporales de propiedades no registradas.
Este impulso para hacer cumplir la ley es en parte una respuesta a las quejas de la comunidad sobre el ruido, el aumento de los alquileres a largo plazo y el desplazamiento de los residentes locales de los barrios transformados por el turismo.
El cálculo del inversor: rendimiento frente a alquiler a largo plazo La expansión de la oferta del 635% se está comercializando internacionalmente como una oportunidad de rendimiento. Los promotores inmobiliarios y los analistas de mercado señalan que los rendimientos del alquiler a corto plazo pueden superar los ingresos por arrendamientos tradicionales a largo plazo, especialmente en Antioquia, Bolívar y San Andrés.
Para un comprador extranjero, el cálculo generalmente compara el alquiler mensual predecible de un inquilino de un año con las tarifas nocturnas más altas que paga un turista, menos las tarifas de plataforma, los costos de limpieza y los períodos de desocupación. En los barrios privilegiados de Medellín, las matemáticas de corto plazo a menudo han parecido más atractivas, lo que explica la afluencia de capital extranjero.
Sin embargo, este cálculo depende en gran medida de una demanda turística sostenida y de un entorno regulatorio que no se vuelva más restrictivo. Cualquier cambio en las reglas locales, como límites de zonificación o tarifas de licencia más altas, podría alterar la ecuación rápidamente.
Qué significa el cambio para los hoteles tradicionales El rápido crecimiento de las viviendas turísticas está restando cuota de mercado a los hoteles convencionales. El hallazgo de Corficolombiana de que el segmento se expandió 22 veces más rápido que el alojamiento tradicional resalta la presión competitiva.
Los hoteles enfrentan un desafío estructural porque no pueden agregar oferta tan rápido como los anfitriones individuales que enumeran habitaciones libres o propiedades de inversión en una plataforma. También conllevan costos fijos más altos, incluidos personal, mantenimiento e impuestos comerciales.
La respuesta de la industria hotelera en Colombia ha incluido llamados a una mayor igualdad de condiciones, argumentando que muchas casas turísticas operan sin cumplir plenamente con las obligaciones fiscales y de seguridad que los hoteles no pueden eludir. Es probable que esta tensión entre los dos sectores dé forma a los debates sobre políticas turísticas en los próximos años.
Mirando hacia el futuro: formalización y madurez del mercado La cifra de 70.894 representa únicamente unidades registradas y formalizadas. Es probable que el número real de alquileres a corto plazo, incluidas propiedades sin licencia, sea mayor, que es precisamente lo que pretenden abordar las acciones de cumplimiento de Medellín.
Lo que hay que observar a continuación es si otras ciudades colombianas siguen el ejemplo de Medellín al endurecer la aplicación de la ley y si el gobierno nacional introduce reglas adicionales que podrían desacelerar el ritmo de nuevas listas. Otra pregunta abierta es cómo absorberá el mercado un aumento de oferta tan grande.
Si las llegadas de turistas no siguen creciendo al mismo ritmo, los niveles de ocupación y las tarifas nocturnas podrían suavizarse, poniendo a prueba la tesis de inversión que ha impulsado gran parte del auge. La interacción entre los esfuerzos de formalización, el lobby de la industria hotelera y las preferencias de los viajeros determinará si la cifra de crecimiento del 635% marca un pico o simplemente un hito en una transformación más larga.
Preguntas frecuentes ¿Cuánto han crecido los alquileres vacacionales en Colombia desde la pandemia? Las viviendas turísticas activas y formalizadas en Colombia crecieron un 635% de 2020 a julio de 2026, alcanzando las 70.894 unidades registradas, según Corficolombiana.
¿Qué ciudades colombianas tienen más alquileres vacacionales? Medellín y el departamento de Antioquia lideran con 14.619 unidades, seguido de Bogotá con 9.015 y Cartagena/Bolívar con 8.819 viviendas turísticas registradas.
¿Cuáles son los requisitos legales para alquileres a corto plazo en Colombia? Los anfitriones deben registrarse en el Registro Nacional de Turismo (RNT), obtener una póliza de seguro de responsabilidad civil y registrar a los huéspedes a través del sistema TRA.
Fuentes: Corficolombiana; Registro Nacional de Turismo (RNT).