Hechos clave
—España puso fin por completo a su programa Golden Visa el 3 de abril de 2025 bajo la Ley Orgánica 1/2025, eliminando las cinco vías de inversión, incluidos bienes raíces, deuda pública, acciones, fondos y proyectos empresariales.
—Portugal despojó al sector inmobiliario de su Visa Dorada en 2023 y ajustó la naturalización a 10 años de residencia efectiva desde cinco; Los tiempos de procesamiento se han extendido a dos o tres años según los asesores patrimoniales.
—Volumen máximo de 2023: España expidió 3.273 Golden Visas en 2023 y 2.017 en 2022; La inversión total acumulada superó los 10.000 millones de euros desde el lanzamiento del programa en 2013.
—Los titulares existentes no se ven afectados: Los inversores aprobados antes del 3 de abril de 2025 mantienen sus derechos de residencia en España y pueden renovarlos bajo el marco original de la Ley 14/2013, según los criterios de la UGE-CE emitidos el 10 de junio de 2025.
—Rutas sustitutas: El visado no lucrativo de España requiere unos ingresos anuales de aproximadamente 28.800 euros; El visado de nómada digital cuesta unos 2.849 euros al mes. Grecia, Hungría y Malta todavía ofrecen vías de residencia vinculadas al sector inmobiliario.
España y Portugal cierran sus puertas a las visas doradas, lo que obliga a los inversores de LATAM a desviarse. (Foto reproducción de Internet) Los family office latinoamericanos que construyeron coberturas patrimoniales de la UE en torno a apartamentos en Madrid y bienes raíces en Lisboa se están recalibrando. El fin del programa español y el endurecimiento portugués no eliminan la demanda; lo redirigen hacia Atenas, Budapest, la visa no lucrativa y la alternativa del nómada digital.
¿Qué eliminó realmente España? La eliminación de la Golden Visa en España fue integral y no se limitó al sector inmobiliario. La Ley Orgánica 1/2025 cerró las cinco vías de inversión que habían concedido la residencia española en el marco de la Ley 14/2013 de 2013: 500.000 euros en bienes inmuebles, 2 millones de euros en deuda pública española, 1 millón de euros en renta variable española, 1 millón de euros en fondos de inversión y proyectos empresariales cualificados.
“La eliminación de la Golden Visa inmobiliaria sirve para dar oportunidades a quienes hoy tienen dificultades para acceder a una vivienda en lugares concretos con tensiones de precios y falta de oferta residencial”, dijo la ministra española de Vivienda, Isabel Rodríguez, cuando se anunció la medida. El gobierno de Sánchez enmarcó la eliminación como una respuesta de asequibilidad de la vivienda, citando el hecho de que el 94% de los permisos Golden Visa habían estado vinculados a compras de bienes raíces en mercados de la ciudad que ya estaban bajo tensión, según Infobae España.
¿Cómo se compara Portugal? Portugal actuó antes y con más suavidad. La reforma de 2023 eliminó la inversión inmobiliaria directa de la Golden Visa, pero mantuvo las vías de residencia a través de fondos regulados, incluidos fondos con exposición inmobiliaria indirecta a través de activos operativos como hoteles, hospitales y escuelas. La compensación llegó en 2025-2026: los tiempos de procesamiento se extendieron a dos o tres años y el requisito de residencia para la naturalización se duplicó de cinco años a diez.
“Portugal está estancada y no creo que nadie vaya a solicitar la Golden Visa portuguesa”, dijo a La República Marc Cantavella, cofundador de la consultora The Global Wealth. Según se informa, cientos de titulares extranjeros están preparando una demanda colectiva contra el Estado portugués por la reforma de la ley de nacionalidad.
¿Adónde van ahora los inversionistas de LATAM? Destino Umbral de inversión Notas de ruta Grecia 400.000€ zonas regulares; 800.000€ prime (Atenas, Mykonos) La ruta inmobiliaria más activa de la UE en la actualidad; alto interés LATAM Hungría 250.000€ a través de fondo inmobiliario Relanzamiento 2024, exposición a la propiedad indirecta Malta / Chipre Programas mixtos, varía según la pista. Aumenta el escrutinio de la UE; volúmenes más pequeños Visa España no lucrativa 28.800 €/año comprobante de ingresos No se requiere inversión; necesita 183 días/año de residencia Visa de nómada digital para España ~2.849€/mes ingresos Trabajo remoto para empleador extranjero; Régimen fiscal de Beckham disponible Ruta de los fondos portugueses 500.000€ en fondos calificados Procesamiento de 2 a 3 años, seguimiento de naturalización de 10 años Fuente: Análisis de Selekta Properties de LO 1/2025 y encuesta de Funds Society, mayo de 2026.
La lectura estructural es que el sector inmobiliario español y portugués no perdió la demanda en Latinoamérica: perdieron la prima de residencia asociada a esa demanda. “Los compradores de lujo latinoamericanos no compran por la Golden Visa”, dijo a Infobae Luis Valdés, director general de asesoría de ventas residenciales de Colliers. Los compradores extranjeros compraron casi 100.000 propiedades en España en 2025, un récord en valor absoluto. La visa fue un apoyo de marketing, no una motivación.
¿Por qué España y Portugal se desconectaron? La presión de la UE ha aumentado durante años sobre los esquemas de residencia por inversión, citando riesgos de lavado de dinero, evasión de sanciones y corrupción. Irlanda y el Reino Unido cerraron sus programas por delante de España y Portugal. La Comisión Europea ha señalado que todos los esquemas restantes enfrentan un mayor escrutinio, especialmente después de que las rutas de inversión vinculadas a Rusia llamaron la atención en 2022.
La asequibilidad de la vivienda hizo el trabajo político. Los mercados de Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Lisboa se han enfrentado a un deterioro sostenido de la relación precio-ingresos desde 2020, y la Golden Visa sirve como un objetivo simbólico conveniente, aunque los analistas coinciden en que sus 3.273 permisos en 2023 son eclipsados por el volumen general de compradores extranjeros. Los datos de Henley & Partners mostraron que los latinoamericanos representaron una proporción relativamente pequeña de las solicitudes del RBI a nivel mundial, detrás de los estadounidenses (23%) y los solicitantes chinos.
¿Qué deberían observar a continuación los inversionistas y family offices de LATAM? Renovaciones de visas existentes: Los titulares españoles de Golden Visa aprobados antes del 3 de abril de 2025 pueden renovar bajo el marco original. El cumplimiento de la nueva lista de criterios importa ahora más que el tamaño de la inversión original. Niveles de precios griegos: La división de 400.000 a 800.000 euros en Atenas y las islas significa que los inversores latinoamericanos están apostando cada vez más por ciudades secundarias griegas como Salónica para mantenerse por debajo del umbral preferencial. Resultado de la demanda colectiva portuguesa: la demanda de titulares extranjeros contra la reforma de la ley de nacionalidad puede obligar a una compensación o protección; El fallo es seguido de cerca por los asesores patrimoniales globales. Ajuste a escala de la UE: Bruselas ha señalado que incluso los programas griegos, húngaros y malteses restantes pueden enfrentar más restricciones; Las family offices latinoamericanas se diversifican cada vez más en dos o tres jurisdicciones de la UE para cubrir el riesgo regulatorio. Alternativas fuera de la UE: Los inversores sin un compromiso de residencia de 183 días en Europa recurren cada vez más a los programas de ciudadanía por inversión del Caribe (St. Kitts, Antigua, Dominica) para viajar a la UE sin visa en lugar de residencia en la UE. Preguntas frecuentes ¿Pueden los inversores latinoamericanos seguir comprando propiedades en España? Sí, sin restricciones generales. Los compradores extranjeros necesitan un NIE (número de identificación de extranjero) y deben cumplir con las obligaciones fiscales españolas que incluyen ITP/IVA/AJD en la compra, IRNR e IBI en la tenencia y una retención del 3% en la venta. Las zonas costeras y militares podrán requerir autorización del Ministerio de Defensa. Lo que se pierde es el permiso de residencia que anteriormente acompañaba a la inversión.
¿Qué sucede con los titulares actuales de Golden Visa? Los titulares aprobados antes del 3 de abril de 2025 conservan su residencia española. Pueden renovar bajo el marco original de la Ley 14/2013, y la UGE-CE publicará los criterios de renovación detallados el 10 de junio de 2025. El camino hacia la ciudadanía española después de diez años de residencia legal permanece abierto para quienes mantengan la inversión calificada.
¿Por qué España cambió la ley si los inversores latinoamericanos siguen comprando? El gobierno de Sánchez enmarcó el cambio en torno a la asequibilidad de la vivienda para los residentes españoles, citando que el 94% de los permisos Golden Visa habían estado vinculados a compras de bienes raíces en ciudades que ya enfrentaban tensiones inmobiliarias. La presión institucional de la UE para una debida diligencia más estricta en materia de residencia por inversión también pesó mucho. Los analistas de la industria, incluido Colliers, señalan que el impacto real del mercado en los bienes raíces de lujo fue mínimo.
¿Qué países latinoamericanos tenían más inversores españoles en Golden Visa? Los venezolanos, mexicanos, colombianos, argentinos y brasileños representaron las cohortes más grandes de LATAM, siendo los venezolanos particularmente activos dadas las condiciones políticas y económicas en sus países. La participación total de LATAM fue minoritaria frente a los solicitantes chinos, rusos (hasta 2022) y estadounidenses, pero la concentración regional en los segmentos de lujo de Madrid y Barcelona fue significativa.
¿Es Grecia la nueva España para los inversores LATAM? Grecia es ahora el programa de residencia vinculado al sector inmobiliario más activo de la UE, con umbrales de 400.000 euros en zonas regulares y 800.000 euros en zonas privilegiadas como Atenas y Mykonos. Henley & Partners y otros asesores del RBI confirman que las solicitudes de LATAM a Grecia han aumentado materialmente desde la eliminación de España, aunque Atenas ha comenzado a endurecer su propio programa en respuesta a las preocupaciones sobre la asequibilidad de la vivienda.
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Fuentes La República — Marc Cantavella y la exposición de los inversores colombianos al cierre de la Golden Visa España/Portugal: larepublica.co Selekta Properties: desglose completo de la Ley Orgánica 1/2025 y las vías posteriores a la Golden Visa: selektaproperties.com Infobae España — Comentario de Colliers y encuadre de la política de vivienda española: infobae.com Echeverria Abogados — cronología legislativa de la eliminación de la Golden Visa en España: echeverriaabogados.com El Tiempo — Umbrales de inversión hispano-portugueses y comentario de asesores LATAM: eltiempo.com Funds Society — Alternativas de inversores latinoamericanos tras los cierres: fundssociety.com Publicado: 2026-05-12T19:00:00-03:00 · Actualizado: 2026-05-12T19:00:00-03:00 · Fecha límite: MADRID
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