Puntos clave
— Después de seis años en los que el valor de las propiedades cayó casi un 50%, Buenos Aires registró 69.461 ventas de viviendas en 2025 (un aumento del 27%) y los préstamos hipotecarios casi se triplicaron, marcando el desempeño del mercado más sólido desde mediados de la década de 2000.
— La derogación de los controles de alquiler por parte del presidente Milei devolvió al mercado aproximadamente 200.000 apartamentos vacíos, aumentó la oferta de alquiler en un 170% y redujo los alquileres reales en un 40%, un resultado que ha llamado la atención mundial de los economistas de ambos partidos.
— Actualmente, la recuperación está liderada por nueve de los 48 barrios de la ciudad, que representan alrededor del 70% del nuevo desarrollo, una concentración que algunos ven como una primera fase natural y otros ven como un problema estructural que requiere intervención política.
Hace dos años, el mercado inmobiliario de Buenos Aires estaba esencialmente sin vida. Los precios habían estado cayendo desde 2018, los propietarios estaban acaparando departamentos vacíos en lugar de alquilarlos en pesos colapsados, y la construcción se había paralizado. Luego, el cambio se produjo más rápido de lo que casi nadie había predicho.
Cuando Javier Milei asumió el cargo a finales de 2023, derogó una de las leyes de control de alquileres más estrictas del mundo, una medida de 2020 que resultó contraproducente, sacando del mercado unas 200.000 unidades y elevando los alquileres reales un 140% en tres años.
El resultado fue inmediato: la oferta de alquileres aumentó un 170%, los alquileres reales cayeron un 40% y las transacciones inmobiliarias se dispararon. La ciudad registró su quinto mejor año de ventas en 27 años de seguimiento. Las compras respaldadas por hipotecas casi se triplicaron. Sólo el Banco Nación emitió aproximadamente 20.000 préstamos hipotecarios en dos años.
La geografía de la recuperación, sin embargo, se ha convertido en un debate serio. Una consultora llamada Terres mapeó 5.500 lotes y descubrió que nueve barrios (Palermo, Belgrano, Villa Urquiza, Núñez y otros en el norte y el centro) absorben actualmente alrededor del 70% del nuevo desarrollo. Sólo el corredor norte capta casi la mitad de toda la actividad.
El sector inmobiliario en Buenos Aires vuelve a rugir; ahora la pregunta es hasta dónde se extiende. (Foto reproducción de Internet) El sector inmobiliario en Buenos Aires vuelve a rugir; ahora la pregunta es hasta dónde se extiende La economía es sencilla. Los costos de construcción ahora superan los 1.300 dólares por metro cuadrado. En los barrios premium, los apartamentos terminados se venden entre 3.400 y 6.100 dólares por metro cuadrado, lo que hace que los proyectos sean rentables.
En barrios del sur como Villa Lugano, donde los departamentos se venden cerca de $1,100, las cifras no cierran para los constructores, a pesar de que las propiedades existentes allí ofrecen rendimientos brutos de alquiler del 9,6%, el triple de lo que ofrece Puerto Madero.
Los economistas partidarios del libre mercado señalan que las recuperaciones tienen que empezar por algún lado y que la propagación orgánica desde los bastiones es la forma en que siempre han funcionado los mercados. El auge hipotecario de 2017-2019 hizo exactamente eso: a medida que el crédito se expandió, siguió el desarrollo de nuevos vecindarios.
Los críticos argumentan que sin inversiones e incentivos deliberados en infraestructura, el sur quedará excluido indefinidamente, dejando prácticamente intacto un déficit nacional de vivienda de aproximadamente dos millones de unidades.
Ambas lecturas reconocen el mismo hecho: lo que Buenos Aires ha logrado desde 2023 es notable. La pregunta abierta –y realmente está abierta– es si este es el primer capítulo de una transformación más amplia o una recuperación que se estanca en los barrios donde comenzó.