Puntos clave
— El Informe Laboral Industrial 2025 de Cushman & Wakefield encuentra que la construcción industrial en México ha entrado en una fase de reequilibrio de seis trimestres, en la que la oferta supera la absorción y los desarrolladores extienden los plazos de entrega en los mercados fronterizos.
— La Ciudad de México ahora tiene los salarios industriales más altos del país: 4,91 dólares por hora para producción y 4,75 dólares para puestos de almacén (35% por encima del promedio nacional), lo que refleja una competencia cada vez más intensa por el talento técnico y bilingüe.
— Ciudad Juárez y Reynosa se están enfriando a medida que aumentan las vacantes, mientras que Querétaro, Guadalajara y Tijuana mantienen carteras activas enfocadas en manufactura avanzada y operaciones orientadas a la exportación.
La construcción industrial en México ha entrado en una fase deliberada de reequilibrio después de varios años de expansión explosiva impulsada por la deslocalización, según el Informe Laboral Industrial 2025 de Cushman & Wakefield. La brecha entre la oferta y la demanda se ha ampliado durante los últimos seis trimestres consecutivos, lo que indica una transición hacia condiciones de mercado más orientadas al equilibrio después de los 43 millones de pies cuadrados de absorción registrados durante el pico de 2022.
El Rio Times, el medio de noticias financieras latinoamericano, informa que el cambio refleja una evolución del mercado laboral que ha ido más allá del aumento inicial de la deslocalización. Los desarrolladores están ampliando los plazos de entrega y volviéndose selectivos con respecto a nuevos proyectos, particularmente en los mercados de la frontera norte donde las vacantes han aumentado materialmente.
Por qué el auge del nearshoring en México se está enfriando en el norte. (Foto reproducción de Internet) El informe llega en un momento políticamente trascendental. Las conversaciones formales de renegociación del T-MEC comienzan el 25 de mayo de 2026, y el marco de revisión crea una incertidumbre incremental para las inversiones industriales a largo plazo precisamente cuando los desarrolladores ya están ajustando la asignación de capital.
Lo que muestra el mapa de costos laborales de la construcción industrial en México La Ciudad de México tiene los costos laborales industriales más altos del país: 4,91 dólares por hora para puestos de producción y 4,75 dólares por hora para puestos de almacén, un 35% por encima del promedio nacional. La prima refleja tanto la demanda consolidada como la concentración de la actividad manufacturera de mayor valor en el corredor central.
Tijuana y Guadalajara también están registrando fuertes aumentos salariales a medida que se intensifica la competencia por trabajadores especializados. El marco de Cushman & Wakefield identifica cuatro fuerzas estructurales que están remodelando el mercado laboral industrial: la creciente demanda de talento técnico y bilingüe, el aumento salarial en los mercados consolidados, los diferenciales de costos regionales y la concentración de operaciones en centros especializados.
Monterrey y Querétaro anclan el polo técnico-talento. Ambas ciudades albergan programas de capacitación estructurados y concentraciones de perfiles técnicos que apoyan a los sectores automotriz, logístico y de manufactura avanzada que dominan la demanda de nearshoring en el norte y centro de México.
La geografía de dos velocidades El reequilibrio no es uniforme en todos los corredores industriales mexicanos. Ciudad Juárez y Reynosa, los dos mercados donde la construcción superó de manera más agresiva la absorción durante el ciclo 2022-2024, ahora tienen una elevada desocupación. Los desarrolladores están moderando los nuevos inicios y ampliando los cronogramas de entrega existentes en lugar de acelerar las construcciones especulativas.
Ciudad Juárez había sido uno de los países con desempeño más destacado sólo dos trimestres antes. Los datos del tercer trimestre de 2025 mostraron un aumento del 63 % en la absorción bruta impulsada por los inquilinos de automóviles, dispositivos médicos y productos electrónicos. El marco del informe de Cushman & Wakefield sugiere que el aumento absorbió el exceso que habían creado las construcciones trimestrales anteriores, y el mercado ahora se está normalizando en lugar de colapsar.
Querétaro, Guadalajara y Tijuana cuentan con ductos activos enfocados explícitamente en la manufactura avanzada y la producción orientada a la exportación. Esos tres mercados se benefician de la combinación de disponibilidad de mano de obra técnica, profundidad de la red de proveedores y proximidad a corredores logísticos con destino a Estados Unidos que las construcciones fronterizas especulativas no pueden replicar.
Por qué el reequilibrio no es una desaceleración El informe se resiste explícitamente a la narrativa de un retroceso del nearshoring. La actividad de la construcción sigue siendo alta y la absorción continúa en volúmenes que habrían definido un mercado en auge en cualquier año anterior a la pandemia. La distinción es que el crecimiento de la oferta ahora está siendo disciplinado por los costos laborales y la disponibilidad de talento y no sólo por la disponibilidad de capital.
Los alquileres industriales en el norte de México aumentaron un 39% en un solo año durante 2024, lo que llevó a algunas ubicaciones a niveles de precios comparables a los mercados estadounidenses equivalentes a Miami. Esa señal de precios ha comenzado a redirigir a los inversionistas sensibles a los costos hacia ciudades mexicanas secundarias y, selectivamente, hacia ubicaciones regionales alternativas en Centroamérica y Colombia.
En última instancia, el reequilibrio favorece a los ocupantes. El informe concluye que la alineación entre la oferta, la demanda y las capacidades laborales está mejorando. Los inquilinos enfrentan opciones de ubicación más amplias, canales de talentos más maduros en centros secundarios y desarrolladores dispuestos a competir en base a especificaciones en lugar de pura velocidad de comercialización.
La superposición del USMCA El momento es trascendental. Como ha documentado la cobertura de Rio Times sobre la renegociación del T-MEC del 25 de mayo, el Ministro de Economía mexicano, Marcelo Ebrard, confirmó esta semana que las conversaciones formales de revisión del T-MEC comienzan el 25 de mayo de 2026. Se espera que el marco de revisión conjunto se centre en las reglas de origen, las descalificaciones de contenido chino y los umbrales de contenido automotriz, todo lo cual condiciona directamente las decisiones de ubicación industrial.
La incertidumbre del T-MEC es un factor racional de la actual selectividad de los desarrolladores. La construcción especulativa de fronteras tenía sentido cuando la tesis del nearshoring no era cuestionada; tiene menos sentido durante un período de revisión que podría alterar los umbrales de calificación para el comercio transfronterizo que justifica los almacenes.
La volatilidad arancelaria añade una segunda fricción. México sigue sujeto a aranceles del 25% sobre bienes que no cumplen con el TMEC, del 25% sobre vehículos livianos y del 50% sobre acero, aluminio y cobre, condiciones que recompensan a los operadores establecidos con cadenas de suministro que cumplen con el TMEC y penalizan a los nuevos participantes que aún optimizan su marco de valor agregado.
El macrocontexto El reequilibrio aterriza en un entorno macroeconómico mexicano debilitado. Como lo ha documentado el Perspectiva de la Economía de México 2026 de Rio Times, el índice IGAE de enero cayó un 0,9% mes a mes, la producción industrial se contrajo un 1,1% y la manufactura ha disminuido durante 35 meses consecutivos en términos de empleo. BBVA Research proyecta un crecimiento del PIB del 1,8% para 2026 y Banxico mantiene las tasas estables mientras observa las señales de política estadounidense.
Para el pilar del nearshoring, el marco de reequilibrio es, en última instancia, constructivo. Como detalla la Guía completa de Nearshoring México 2026 de Rio Times, Monterrey finalizó el tercer trimestre de 2025 con 203 millones de pies cuadrados de inventario industrial y un crecimiento de absorción intertrimestral del 28%. El ciclo inmobiliario industrial mexicano está madurando, no revirtiéndose.
Lo que deja claro el informe de Cushman & Wakefield es que la próxima fase del crecimiento industrial mexicano estará determinada menos por la velocidad de despliegue de capital y más por la disponibilidad de talento técnico especializado, bilingüe y con capacidad digital. Las ciudades que han invertido en infraestructura de formación captarán el siguiente nivel de inversión extranjera directa; aquellos que dependieron de la construcción de almacenes especulativos verán que su inventario vintage 2022-2024 se absorbe lentamente.
Qué mirar Tres señales definen los próximos dos trimestres. Primero, datos de desocupación de Ciudad Juárez y Reynosa en el informe del mercado industrial del segundo trimestre de 2026. Nuevos aumentos de las vacantes sugerirían que el reequilibrio se está profundizando; la estabilización confirmaría que el ciclo ha encontrado su piso.
En segundo lugar, el marco de reglas de origen del T-MEC que surge de las negociaciones formales del 25 de mayo. Unas descalificaciones más estrictas sobre el contenido chino acelerarían la demanda de oferta mexicana calificada; unos umbrales más flexibles favorecerían el mantenimiento de la red de distribución existente.
En tercer lugar, la respuesta de Banxico a cualquier traspaso de la inflación al segundo trimestre a partir de los aumentos de los costos laborales documentados por Cushman & Wakefield. La persistente presión salarial en Ciudad de México, Tijuana y Guadalajara limitaría el ciclo de recortes de tasas que el equipo económico de Sheinbaum ha estado esperando durante los primeros cuatro meses de 2026.