Mercados \u00b7 Brasil \u00b7 Bienes Ra\u00edces<\/p>\n
\u2014 Hechos clave<\/p>\n
\u2014El trato. El mayor constructor de viviendas de Brasil, MRV, vendi\u00f3 dos complejos de apartamentos en Texas, Ten Oaks y Rayzor Ranch, por 139 millones de d\u00f3lares (716 millones de reales) a trav\u00e9s de su filial estadounidense, Resia.<\/p>\n
\u2014Vendido barato. El par estaba en los libros por 188 millones de d\u00f3lares, por lo que la venta cristaliza una p\u00e9rdida del 26% del valor contable, aceptada para generar efectivo antes.<\/p>\n
\u2014Recorte de deuda. La transacci\u00f3n reduce la deuda neta del grupo MRV en 87 millones de d\u00f3lares, una ca\u00edda de alrededor del 7,5%, y su finalizaci\u00f3n est\u00e1 prevista para julio.<\/p>\n
\u2014A mitad de camino. Las ventas desde el plan de diciembre de 2024 suman ahora 380 millones de d\u00f3lares, cerca de la mitad de los 800 millones de d\u00f3lares de activos estadounidenses que MRV pretende deshacerse para finales de 2026.<\/p>\n
\u2014El culpable. Las altas tasas de inter\u00e9s en Estados Unidos y el exceso de apartamentos nuevos en ciudades como Dallas y Houston mantuvieron bajos los alquileres y desaceleraron el arrendamiento de los edificios.<\/p>\n
\u2014Vista del mercado. Los analistas de BTG mantienen una calificaci\u00f3n de compra con un objetivo de R$ 12, frente a un precio reciente cercano a R$ 7,58, apostando que la limpieza desbloquear\u00e1 valor.<\/p>\n
La \u00faltima venta de MRV Texas es un estudio sobre c\u00f3mo elegir la certeza sobre el precio: la compa\u00f1\u00eda hizo una rebaja clara en dos complejos de apartamentos simplemente para sacar el efectivo y la deuda de sus libros m\u00e1s r\u00e1pido.<\/p>\n
MRV de Brasil vende apartamentos en Estados Unidos con p\u00e9rdidas para reducir su deuda. (Foto reproducci\u00f3n de Internet) El mayor constructor de viviendas asequibles de Brasil est\u00e1 dando marcha atr\u00e1s a su aventura estadounidense y est\u00e1 dispuesto a aceptar un recorte para lograrlo. MRV acord\u00f3 vender dos complejos de apartamentos en Texas por un precio muy por debajo de su valor.<\/p>\n
Los edificios, llamados Ten Oaks y Rayzor Ranch, se vendieron por 139 millones de d\u00f3lares, unos 716 millones de reales, seg\u00fan el documento de la empresa. En los libros de la compa\u00f1\u00eda figuran en 188 millones de d\u00f3lares, por lo que el acuerdo implica una p\u00e9rdida de aproximadamente una cuarta parte de su valor declarado.<\/p>\n
MRV dirige su negocio en Estados Unidos a trav\u00e9s de una filial llamada Resia, que construye grandes bloques de apartamentos de alquiler propiedad de un \u00fanico propietario. Ese brazo se ha convertido en un lastre para la matriz, y la prioridad ahora es el efectivo, no el crecimiento.<\/p>\n
Por qu\u00e9 la venta de MRV Texas qued\u00f3 por debajo del valor El descuento no fue uniforme. Ten Oaks fue el activo m\u00e1s d\u00e9bil, valorado en 122 millones de d\u00f3lares pero vendido por 86 millones de d\u00f3lares, un recorte del 30%, con s\u00f3lo el 73% de sus pisos ocupados.<\/p>\n
Rayzor Ranch se mantuvo mejor, m\u00e1s lleno con una ocupaci\u00f3n del 93% y se vendi\u00f3 con aproximadamente un 20% de descuento. Ninguno de los edificios hab\u00eda alcanzado todav\u00eda el nivel de ingresos estable que exigir\u00eda el precio total.<\/p>\n
La causa es el ciclo de tipos americano. Los costos de endeudamiento en Estados Unidos se han mantenido altos durante m\u00e1s tiempo de lo esperado por MRV, mientras que una ola de nuevos departamentos en Dallas, Houston y Atlanta hizo bajar los alquileres y desaceler\u00f3 el arrendamiento.<\/p>\n
En ese contexto, esperar es caro. En lugar de conservar los edificios para un d\u00eda mejor, MRV decidi\u00f3 vender ahora y utilizar las ganancias para reducir la deuda, considerando que el alivio val\u00eda la rebaja.<\/p>\n
A mitad del retiro La venta es un hito en un plan anunciado en diciembre de 2024 para recaudar 800 millones de d\u00f3lares deshaci\u00e9ndose de terrenos y edificios estadounidenses. Con este acuerdo, MRV ha vendido alrededor de 380 millones de d\u00f3lares, cerca de la mitad del objetivo.<\/p>\n
Tambi\u00e9n marca un claro repunte en el ritmo. La compa\u00f1\u00eda hab\u00eda gestionado aproximadamente 241 millones de d\u00f3lares en ventas al final del primer trimestre, por lo que el tramo reciente ha avanzado m\u00e1s r\u00e1pido que el lento comienzo que frustr\u00f3 a los inversores.<\/p>\n
Lo que queda cuenta su propia historia. S\u00f3lo un edificio m\u00e1s antiguo, el Memorial, valorado en 109 millones de d\u00f3lares, permanece en el legado, mientras que se espera que dos proyectos m\u00e1s nuevos, Golden Glades y North City, se vendan con ganancias.<\/p>\n
En otras palabras, MRV consiste en liquidar primero los activos duros que generan p\u00e9rdidas y mantener los rentables para despu\u00e9s. La forma de la salida est\u00e1 mejorando incluso cuando las primeras ventas duelen.<\/p>\n
Hay un segundo beneficio m\u00e1s all\u00e1 de la cifra principal. El acuerdo tambi\u00e9n recorta alrededor de 46 millones de d\u00f3lares de intereses minoritarios, ordenando la estructura de propiedad as\u00ed como la carga de deuda.<\/p>\n
La controladora familia Menin ha ido m\u00e1s all\u00e1 y ha dicho que eventualmente podr\u00eda separar completamente a Resia del grupo. Las opciones que se ofrecen van desde una escisi\u00f3n hasta la incorporaci\u00f3n de un socio externo una vez que la deuda est\u00e9 bajo control.<\/p>\n
Por qu\u00e9 es importante para los inversores Para un lector extranjero, el atractivo de MRV siempre fue su mercado interno, donde la enorme escasez de viviendas en Brasil y un gran programa de subsidios gubernamentales sustentan una demanda constante. Estados Unidos fue la complicaci\u00f3n.<\/p>\n
Recortar la exposici\u00f3n estadounidense tiene como objetivo simplificar la empresa y hacer que sus ganancias sean m\u00e1s f\u00e1ciles de leer. Los analistas de BTG mantienen una calificaci\u00f3n de compra y un objetivo de R$ 12, frente a un precio reciente cercano a R$ 7,58, considerando que un MRV m\u00e1s limpio vale m\u00e1s.<\/p>\n
Las acciones han pasado el a\u00f1o pasado cerca de m\u00ednimos de varias d\u00e9cadas, por lo que el mercado quiere pruebas, no promesas. Cada venta completada, incluso con p\u00e9rdidas, es un paso hacia la gesti\u00f3n de la empresa m\u00e1s simple y menos endeudada que ha prometido.<\/p>\n
Preguntas frecuentes \u00bfQu\u00e9 implic\u00f3 la venta de MRV Texas? MRV acord\u00f3 vender dos complejos de apartamentos en Texas, Ten Oaks y Rayzor Ranch, por 139 millones de d\u00f3lares a trav\u00e9s de su filial estadounidense Resia. El precio estaba aproximadamente una cuarta parte por debajo de su valor contable y el acuerdo reduce la deuda neta del grupo en 87 millones de d\u00f3lares.<\/p>\n
\u00bfPor qu\u00e9 MRV vendi\u00f3 los edificios con p\u00e9rdidas? Las altas tasas de inter\u00e9s en Estados Unidos y un exceso de oferta de departamentos mantuvieron bajos los alquileres y la ocupaci\u00f3n, por lo que los edificios a\u00fan no estaban obteniendo su valor total. MRV opt\u00f3 por realizar la rebaja para generar efectivo y reducir la deuda antes.<\/p>\n
\u00bfQu\u00e9 tan avanzada est\u00e1 la salida de MRV de Estados Unidos? Desde el plan de diciembre de 2024, MRV ha vendido alrededor de 380 millones de d\u00f3lares en activos estadounidenses, cerca de la mitad de su objetivo de 800 millones de d\u00f3lares para finales de 2026. Primero est\u00e1 liquidando los activos que generan p\u00e9rdidas y manteniendo los proyectos rentables para m\u00e1s adelante.<\/p>\n
The Rio Times \u00b7 Mapa de poder<\/p>\n
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