Puntos clave<\/p>\n
\u2014 El Informe Laboral Industrial 2025 de Cushman & Wakefield encuentra que la construcci\u00f3n industrial en M\u00e9xico ha entrado en una fase de reequilibrio de seis trimestres, en la que la oferta supera la absorci\u00f3n y los desarrolladores extienden los plazos de entrega en los mercados fronterizos.<\/p>\n
\u2014 La Ciudad de M\u00e9xico ahora tiene los salarios industriales m\u00e1s altos del pa\u00eds: 4,91 d\u00f3lares por hora para producci\u00f3n y 4,75 d\u00f3lares para puestos de almac\u00e9n (35% por encima del promedio nacional), lo que refleja una competencia cada vez m\u00e1s intensa por el talento t\u00e9cnico y biling\u00fce.<\/p>\n
\u2014 Ciudad Ju\u00e1rez y Reynosa se est\u00e1n enfriando a medida que aumentan las vacantes, mientras que Quer\u00e9taro, Guadalajara y Tijuana mantienen carteras activas enfocadas en manufactura avanzada y operaciones orientadas a la exportaci\u00f3n.<\/p>\n
La construcci\u00f3n industrial en M\u00e9xico ha entrado en una fase deliberada de reequilibrio despu\u00e9s de varios a\u00f1os de expansi\u00f3n explosiva impulsada por la deslocalizaci\u00f3n, seg\u00fan el Informe Laboral Industrial 2025 de Cushman & Wakefield. La brecha entre la oferta y la demanda se ha ampliado durante los \u00faltimos seis trimestres consecutivos, lo que indica una transici\u00f3n hacia condiciones de mercado m\u00e1s orientadas al equilibrio despu\u00e9s de los 43 millones de pies cuadrados de absorci\u00f3n registrados durante el pico de 2022.<\/p>\n
El Rio Times, el medio de noticias financieras latinoamericano, informa que el cambio refleja una evoluci\u00f3n del mercado laboral que ha ido m\u00e1s all\u00e1 del aumento inicial de la deslocalizaci\u00f3n. Los desarrolladores est\u00e1n ampliando los plazos de entrega y volvi\u00e9ndose selectivos con respecto a nuevos proyectos, particularmente en los mercados de la frontera norte donde las vacantes han aumentado materialmente.<\/p>\n
Por qu\u00e9 el auge del nearshoring en M\u00e9xico se est\u00e1 enfriando en el norte. (Foto reproducci\u00f3n de Internet) El informe llega en un momento pol\u00edticamente trascendental. Las conversaciones formales de renegociaci\u00f3n del T-MEC comienzan el 25 de mayo de 2026, y el marco de revisi\u00f3n crea una incertidumbre incremental para las inversiones industriales a largo plazo precisamente cuando los desarrolladores ya est\u00e1n ajustando la asignaci\u00f3n de capital.<\/p>\n
Lo que muestra el mapa de costos laborales de la construcci\u00f3n industrial en M\u00e9xico La Ciudad de M\u00e9xico tiene los costos laborales industriales m\u00e1s altos del pa\u00eds: 4,91 d\u00f3lares por hora para puestos de producci\u00f3n y 4,75 d\u00f3lares por hora para puestos de almac\u00e9n, un 35% por encima del promedio nacional. La prima refleja tanto la demanda consolidada como la concentraci\u00f3n de la actividad manufacturera de mayor valor en el corredor central.<\/p>\n
Tijuana y Guadalajara tambi\u00e9n est\u00e1n registrando fuertes aumentos salariales a medida que se intensifica la competencia por trabajadores especializados. El marco de Cushman & Wakefield identifica cuatro fuerzas estructurales que est\u00e1n remodelando el mercado laboral industrial: la creciente demanda de talento t\u00e9cnico y biling\u00fce, el aumento salarial en los mercados consolidados, los diferenciales de costos regionales y la concentraci\u00f3n de operaciones en centros especializados.<\/p>\n
Monterrey y Quer\u00e9taro anclan el polo t\u00e9cnico-talento. Ambas ciudades albergan programas de capacitaci\u00f3n estructurados y concentraciones de perfiles t\u00e9cnicos que apoyan a los sectores automotriz, log\u00edstico y de manufactura avanzada que dominan la demanda de nearshoring en el norte y centro de M\u00e9xico.<\/p>\n
La geograf\u00eda de dos velocidades El reequilibrio no es uniforme en todos los corredores industriales mexicanos. Ciudad Ju\u00e1rez y Reynosa, los dos mercados donde la construcci\u00f3n super\u00f3 de manera m\u00e1s agresiva la absorci\u00f3n durante el ciclo 2022-2024, ahora tienen una elevada desocupaci\u00f3n. Los desarrolladores est\u00e1n moderando los nuevos inicios y ampliando los cronogramas de entrega existentes en lugar de acelerar las construcciones especulativas.<\/p>\n
Ciudad Ju\u00e1rez hab\u00eda sido uno de los pa\u00edses con desempe\u00f1o m\u00e1s destacado s\u00f3lo dos trimestres antes. Los datos del tercer trimestre de 2025 mostraron un aumento del 63 % en la absorci\u00f3n bruta impulsada por los inquilinos de autom\u00f3viles, dispositivos m\u00e9dicos y productos electr\u00f3nicos. El marco del informe de Cushman & Wakefield sugiere que el aumento absorbi\u00f3 el exceso que hab\u00edan creado las construcciones trimestrales anteriores, y el mercado ahora se est\u00e1 normalizando en lugar de colapsar.<\/p>\n
Quer\u00e9taro, Guadalajara y Tijuana cuentan con ductos activos enfocados expl\u00edcitamente en la manufactura avanzada y la producci\u00f3n orientada a la exportaci\u00f3n. Esos tres mercados se benefician de la combinaci\u00f3n de disponibilidad de mano de obra t\u00e9cnica, profundidad de la red de proveedores y proximidad a corredores log\u00edsticos con destino a Estados Unidos que las construcciones fronterizas especulativas no pueden replicar.<\/p>\n
Por qu\u00e9 el reequilibrio no es una desaceleraci\u00f3n El informe se resiste expl\u00edcitamente a la narrativa de un retroceso del nearshoring. La actividad de la construcci\u00f3n sigue siendo alta y la absorci\u00f3n contin\u00faa en vol\u00famenes que habr\u00edan definido un mercado en auge en cualquier a\u00f1o anterior a la pandemia. La distinci\u00f3n es que el crecimiento de la oferta ahora est\u00e1 siendo disciplinado por los costos laborales y la disponibilidad de talento y no s\u00f3lo por la disponibilidad de capital.<\/p>\n
Los alquileres industriales en el norte de M\u00e9xico aumentaron un 39% en un solo a\u00f1o durante 2024, lo que llev\u00f3 a algunas ubicaciones a niveles de precios comparables a los mercados estadounidenses equivalentes a Miami. Esa se\u00f1al de precios ha comenzado a redirigir a los inversionistas sensibles a los costos hacia ciudades mexicanas secundarias y, selectivamente, hacia ubicaciones regionales alternativas en Centroam\u00e9rica y Colombia.<\/p>\n
En \u00faltima instancia, el reequilibrio favorece a los ocupantes. El informe concluye que la alineaci\u00f3n entre la oferta, la demanda y las capacidades laborales est\u00e1 mejorando. Los inquilinos enfrentan opciones de ubicaci\u00f3n m\u00e1s amplias, canales de talentos m\u00e1s maduros en centros secundarios y desarrolladores dispuestos a competir en base a especificaciones en lugar de pura velocidad de comercializaci\u00f3n.<\/p>\n
La superposici\u00f3n del USMCA El momento es trascendental. Como ha documentado la cobertura de Rio Times sobre la renegociaci\u00f3n del T-MEC del 25 de mayo, el Ministro de Econom\u00eda mexicano, Marcelo Ebrard, confirm\u00f3 esta semana que las conversaciones formales de revisi\u00f3n del T-MEC comienzan el 25 de mayo de 2026. Se espera que el marco de revisi\u00f3n conjunto se centre en las reglas de origen, las descalificaciones de contenido chino y los umbrales de contenido automotriz, todo lo cual condiciona directamente las decisiones de ubicaci\u00f3n industrial.<\/p>\n
La incertidumbre del T-MEC es un factor racional de la actual selectividad de los desarrolladores. La construcci\u00f3n especulativa de fronteras ten\u00eda sentido cuando la tesis del nearshoring no era cuestionada; tiene menos sentido durante un per\u00edodo de revisi\u00f3n que podr\u00eda alterar los umbrales de calificaci\u00f3n para el comercio transfronterizo que justifica los almacenes.<\/p>\n
La volatilidad arancelaria a\u00f1ade una segunda fricci\u00f3n. M\u00e9xico sigue sujeto a aranceles del 25% sobre bienes que no cumplen con el TMEC, del 25% sobre veh\u00edculos livianos y del 50% sobre acero, aluminio y cobre, condiciones que recompensan a los operadores establecidos con cadenas de suministro que cumplen con el TMEC y penalizan a los nuevos participantes que a\u00fan optimizan su marco de valor agregado.<\/p>\n
El macrocontexto El reequilibrio aterriza en un entorno macroecon\u00f3mico mexicano debilitado. Como lo ha documentado el Perspectiva de la Econom\u00eda de M\u00e9xico 2026 de Rio Times, el \u00edndice IGAE de enero cay\u00f3 un 0,9% mes a mes, la producci\u00f3n industrial se contrajo un 1,1% y la manufactura ha disminuido durante 35 meses consecutivos en t\u00e9rminos de empleo. BBVA Research proyecta un crecimiento del PIB del 1,8% para 2026 y Banxico mantiene las tasas estables mientras observa las se\u00f1ales de pol\u00edtica estadounidense.<\/p>\n
Para el pilar del nearshoring, el marco de reequilibrio es, en \u00faltima instancia, constructivo. Como detalla la Gu\u00eda completa de Nearshoring M\u00e9xico 2026 de Rio Times, Monterrey finaliz\u00f3 el tercer trimestre de 2025 con 203 millones de pies cuadrados de inventario industrial y un crecimiento de absorci\u00f3n intertrimestral del 28%. El ciclo inmobiliario industrial mexicano est\u00e1 madurando, no revirti\u00e9ndose.<\/p>\n
Lo que deja claro el informe de Cushman & Wakefield es que la pr\u00f3xima fase del crecimiento industrial mexicano estar\u00e1 determinada menos por la velocidad de despliegue de capital y m\u00e1s por la disponibilidad de talento t\u00e9cnico especializado, biling\u00fce y con capacidad digital. Las ciudades que han invertido en infraestructura de formaci\u00f3n captar\u00e1n el siguiente nivel de inversi\u00f3n extranjera directa; aquellos que dependieron de la construcci\u00f3n de almacenes especulativos ver\u00e1n que su inventario vintage 2022-2024 se absorbe lentamente.<\/p>\n
Qu\u00e9 mirar Tres se\u00f1ales definen los pr\u00f3ximos dos trimestres. Primero, datos de desocupaci\u00f3n de Ciudad Ju\u00e1rez y Reynosa en el informe del mercado industrial del segundo trimestre de 2026. Nuevos aumentos de las vacantes sugerir\u00edan que el reequilibrio se est\u00e1 profundizando; la estabilizaci\u00f3n confirmar\u00eda que el ciclo ha encontrado su piso.<\/p>\n
En segundo lugar, el marco de reglas de origen del T-MEC que surge de las negociaciones formales del 25 de mayo. Unas descalificaciones m\u00e1s estrictas sobre el contenido chino acelerar\u00edan la demanda de oferta mexicana calificada; unos umbrales m\u00e1s flexibles favorecer\u00edan el mantenimiento de la red de distribuci\u00f3n existente.<\/p>\n
En tercer lugar, la respuesta de Banxico a cualquier traspaso de la inflaci\u00f3n al segundo trimestre a partir de los aumentos de los costos laborales documentados por Cushman & Wakefield. La persistente presi\u00f3n salarial en Ciudad de M\u00e9xico, Tijuana y Guadalajara limitar\u00eda el ciclo de recortes de tasas que el equipo econ\u00f3mico de Sheinbaum ha estado esperando durante los primeros cuatro meses de 2026.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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