Bienes raíces
Hechos clave
—La caída. Panamá vendió 4.020 viviendas nuevas en 2025, un 34,4% menos que en 2024 y menos que 7.687 en 2023.
—La paradoja. El país tiene un déficit de viviendas de más de 180.000 unidades, pero terminó 2025 con 2.536 sin vender.
—El apretón. Las aprobaciones de hipotecas en la feria inmobiliaria de este año cayeron más del 70%, a sólo 34 millones de dólares.
—El desajuste. Aproximadamente el 77% de las acciones no vendidas se sitúan entre 50.000 y 180.000 dólares, las bandas que los bancos son más reacios a financiar.
—El costo. La construcción representa más del 15% del PIB, frente al 19% en 2019, y ha eliminado alrededor de 40.000 empleos directos en cinco años.
—El pronóstico. Los desarrolladores esperan vender alrededor de 2.000 unidades en la Ciudad de Panamá este año.
Las ventas de viviendas en Panamá se han reducido casi a la mitad en dos años en un país que tiene escasez de viviendas, lo que parece imposible hasta que se analiza a quién se le permite pedir prestado.
A Panamá le faltan 180.000 viviendas y no puede vender las 2.536 que ha construido. (Foto reproducción de internet) El consejo de promotores consolidó las cifras. Panamá vendió siete mil seiscientas ochenta y siete viviendas nuevas en 2023, seis mil ciento veintiséis en 2024 y cuatro mil veinte el año pasado.
Esto supone una caída de alrededor del treinta y cuatro por ciento sólo en el último año, y aproximadamente una reducción a la mitad entre los dos.
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La paradoja de la venta de viviendas en Panamá Coloque dos números uno al lado del otro. El déficit habitacional de Panamá supera las ciento ochenta mil unidades.
El inventario sin vender al cierre del año pasado era de dos mil ciento veintidós casas y cuatrocientos catorce departamentos. Dos mil quinientas viviendas no encuentran compradores en un país que necesita ciento ochenta mil.
El director del consejo expone la causa claramente, y no es una exigencia. Es una combinación de costos más altos, reglas menos favorables y crédito restringido.
El desglose del inventario lo demuestra. Ochocientas cuarenta unidades se sitúan entre cincuenta y ochenta mil dólares, seiscientas cinco entre ochenta y ciento veinte mil y quinientas once entre ciento veinte y ciento ochenta mil.
Esto es aproximadamente el setenta y siete por ciento de todas las acciones no vendidas con un precio justo para la clase media. Estas no son torres de lujo esperando a un comprador extranjero; son casas comunes y corrientes a la espera de una hipoteca.
Lo que reveló la feria inmobiliaria La asociación de corredores publicó hoy sus propias cifras y son peores que los datos de ventas. Las concesiones de hipotecas en la feria inmobiliaria de este año cayeron más de un setenta por ciento respecto a ediciones anteriores.
Sólo se aprobaron treinta y cuatro millones de dólares en hipotecas y se cerraron alrededor de seiscientas transacciones. La asociación lo calificó como un hito negativo para el sector.
Una feria inmobiliaria es el lugar donde compradores motivados se encuentran con vendedores motivados, por lo que es la prueba más clara disponible para saber si los compradores dispuestos realmente pueden completarla. Según esta evidencia, la mayoría no puede.
Los organizadores apuntan al mercado laboral. Aproximadamente ciento veinticinco mil panameños perdieron su empleo a partir de 2023, y los que han vuelto a encontrar trabajo no cumplen con los parámetros exigidos por los bancos.
Los bancos son calificados de muy conservadores por debajo de los ciento veinte mil dólares, que es precisamente donde se encuentran las acciones no vendidas. El comprador y el edificio existen; el préstamo no.
Las reglas cambiaron debajo del mercado En cada cuenta se repiten dos cambios de política. Se reformuló el régimen de intereses preferenciales, que subsidia las hipotecas dentro de bandas de precios definidas, y se reactivó el impuesto a las transferencias de propiedad.
Los consultores que siguen el mercado informan que la incertidumbre empujó tanto a los compradores como a los desarrolladores hacia proyectos verticales premium que se venden rápidamente, profundizando la caída en la vivienda horizontal. El subsidio fue diseñado para el rango de cincuenta a ciento ochenta mil, y ese es el rango que ahora no se vende.
Lo que está en juego a nivel macro es grande para un país del tamaño de Panamá. La construcción aporta más del quince por ciento de la producción, frente al diecinueve por ciento en 2019, y ha perdido alrededor de cuarenta mil empleos directos en cinco años.
La geografía lo concentra aún más. Ciudad de Panamá posee mil doscientas setenta y nueve unidades sin vender y Panamá Oeste mil doscientas treinta y siete, mientras que Coclé tiene veinte.
Los promotores esperan este año unas dos mil ventas en la capital, lo que supondría un paso más. Desbloquear la vivienda preferencial, sostiene el consejo, sería la medida con mayor impacto social y económico.
Vale la pena señalar una contracorriente, porque complica el pesimismo. Los datos oficiales de registro para 2025 mostraron que el total de propiedades disminuyó sólo un dos coma ocho por ciento, las casas cayeron un seis y medio por ciento y los apartamentos aumentaron un once.
Se trata de instrumentos diferentes que miden cosas diferentes, y la divergencia es más informativa que contradictoria. Los registros capturan transferencias legales completadas en todo el mercado; La cifra de los promotores cuenta las unidades nuevas vendidas.
Leídos juntos, describen un mercado que gira en lugar de simplemente contraerse. El dinero sigue moviéndose, pero hacia los apartamentos y alejándose de las casas que dominan el montón de bienes sin vender.
Para un comprador extranjero, esa rotación es la señal práctica. El segmento bajo estrés es la mitad del mercado nacional, que es exactamente la parte que un comprador local dependiente de hipotecas necesita y un comprador en efectivo no.
¿Hasta qué punto han caído realmente las ventas de viviendas en Panamá? Las ventas de viviendas nuevas cayeron a 4.020 unidades en 2025 desde 6.126 en 2024, una caída de alrededor del 34%, y desde 7.687 en 2023. El consejo de desarrolladores describe la caída de dos años como superior a la mitad del mercado.
¿Por qué los compradores no pueden comprar si hay déficit de viviendas? Porque la limitación es el crédito hipotecario más que el apetito, con los bancos inusualmente cautelosos por debajo de los 120.000 dólares y muchos solicitantes incapaces de cumplir con los criterios de préstamo después de la pérdida de empleos desde 2023. Los cambios en la ley de intereses preferenciales y la devolución del impuesto a las transferencias agregaron costos e incertidumbre.
¿Qué lo solucionaría? Los promotores abogan por desbloquear el régimen de vivienda preferencial, calificándolo de la medida con el mayor efecto social y económico disponible. Los corredores quieren por separado que los bancos evalúen las solicitudes caso por caso en lugar de aplicar una precaución generalizada a las bandas de precios en las que se encuentran la mayoría de las acciones no vendidas.
Preguntas frecuentes ¿Cuánto disminuyeron las ventas de viviendas nuevas en Panamá en 2025? Panamá vendió 4.020 viviendas nuevas en 2025, lo que representa una disminución del 34,4% en comparación con 2024. Las ventas se han reducido casi a la mitad en dos años, frente a 7.687 unidades en 2023.
¿Cuál es la paradoja en el mercado inmobiliario de Panamá? La paradoja es que Panamá tiene un déficit habitacional superior a las 180.000 unidades, pero terminó 2025 con 2.536 viviendas sin vender. Esto significa que miles de viviendas no pueden encontrar compradores en un país que necesita desesperadamente viviendas.
¿En qué rango de precios se encuentran la mayoría de las casas sin vender? Aproximadamente el 77% de las acciones no vendidas se sitúan entre 50.000 y 180.000 dólares. Éstas son las bandas de precios que los bancos son más reacios a financiar.