Propiedad
Hechos clave
—La pila. Las viviendas nuevas sin vender en la ciudad aumentaron un 40,3% en un año, hasta 85.200 unidades en diciembre.
—La brecha. Los promotores lanzaron 139.700 viviendas en 2025 y vendieron 113.000, un déficit de 26.700.
—La división. Los lanzamientos de gama media y alta aumentaron un 41%, mientras que las ventas en ese segmento cayeron un 11%.
—El motor. El programa subsidiado Minha Casa Minha Vida abastece actualmente el 75% de los nuevos lanzamientos.
—Causa. La tasa de referencia de Brasil se ubica en 14,25%, lo que excluye a la clase media de las hipotecas.
—El reloj. El stock tardaría ocho meses en liquidarse en viviendas de protección oficial, once en la parte superior.
Una cifra que circula esta semana parece un boom, y no es nada de eso. Lo que creció un cuarenta por ciento en el sector inmobiliario de São Paulo fue la pila de pisos que nadie compró.
Los promotores de la ciudad más grande de Brasil lanzaron ciento treinta y nueve mil setecientas unidades residenciales en 2025, un aumento del treinta y cuatro por ciento. Vendieron ciento trece mil.
La diferencia no se evaporó. Se convirtió en inventario, y el stock de viviendas nuevas sin vender aumentó un cuarenta, tres por ciento en un solo año hasta alcanzar ochenta y cinco mil doscientas unidades.
Medida en dinero, la divergencia es aún más pronunciada. Los lanzamientos ascendieron a ochenta y un mil seiscientos mil millones de reales, aproximadamente quince mil ochocientos mil millones de dólares, un cuarenta por ciento más, mientras que las ventas aumentaron un tres por ciento.
Los lanzamientos siguen llegando mientras los compradores se mantienen alejados. (Foto reproducción de internet) Los dos mercados inmobiliarios de São Paulo Las cifras de los titulares ocultan una división tan amplia que apenas describe un mercado. Brasil administra un subsidio federal de vivienda llamado Minha Casa Minha Vida, que significa Mi Casa, Mi Vida, que otorga préstamos a compradores de bajos ingresos a tasas que el mercado abierto no puede igualar.
Dentro de ese programa, los lanzamientos aumentaron un treinta por ciento el año pasado y las ventas un veinticinco. Fuera de él, en la gama media y alta, los lanzamientos aumentaron un cuarenta y uno por ciento y las ventas cayeron un once.
Lee eso de nuevo. Los desarrolladores construyeron un cuarenta y uno por ciento más precisamente del producto que había dejado de venderse.
¿Por qué desapareció el medio? La respuesta es el precio del dinero. El banco central de Brasil mantiene su tasa de referencia en catorce punto dos cinco por ciento, y las hipotecas descontadas de esa tasa son simplemente inasequibles para un hogar asalariado.
Un comprador lo suficientemente pobre como para calificar para el subsidio pide prestado aproximadamente el diez por ciento. Un comprador justo por encima del umbral paga lo que cobra el canal financiado con ahorros, históricamente entre once y medio y doce.
Brasilia lo notó. En abril, el gobierno amplió el nivel superior del programa a hogares que ganan hasta trece mil reales al mes, unos dos mil quinientos dólares, para propiedades con valor de hasta seiscientos mil reales.
El efecto ha sido atraer una mayor parte del mercado dentro del subsidio en lugar de reactivar el mercado fuera de él. En abril, el programa representaba el setenta y cinco por ciento de todos los nuevos lanzamientos en la ciudad, frente al sesenta y uno por ciento en 2025.
Las ventas han dejado de crecer por completo Las cifras más recientes lo demuestran sin comentarios. En los doce meses hasta abril, la ciudad vendió ciento catorce mil ochocientas viviendas nuevas.
En los doce meses hasta mayo, según la federación de vivienda Secovi-SP, vendió la misma cantidad. Las ventas anuales móviles se han mantenido estables, mientras que ciento cuarenta y un mil ochocientas unidades llegaron al mercado en la misma ventana.
Al ritmo actual, el stock existente tardaría unos ocho meses en liquidarse en el segmento subsidiado, donde la liquidez es mayor. En los tramos medio y superior se necesitarían unas once.
Cómo se ve la vivienda en São Paulo ahora El típico piso nuevo de São Paulo se ha vuelto pequeño y barato. Las unidades de dos dormitorios representaron algo más de la mitad de los lanzamientos de abril y casi dos tercios de las ventas, y lo mismo hicieron las viviendas de entre treinta y cuarenta y cinco metros cuadrados.
La banda de precios dominante va de doscientos setenta y cinco mil a cuatrocientos mil reales, es decir, de cincuenta y tres a setenta y ocho mil dólares. Esta es la forma de un edificio de la ciudad más para el subsidio que para el salario.
Para cualquiera que alquile en São Paulo o esté pensando en comprar, la lectura práctica es que la oferta es abundante y negociable, y que el tiempo está del lado del comprador. Períodos de venta más largos significan más espacio para negociar, particularmente por encima del techo del subsidio.
El presidente de Secovi, Jorge Cury, sostiene que la demanda reprimida es real entre los hogares que ganan entre doce y treinta mil reales al mes y que espera créditos más baratos. No espera que las condiciones mejoren antes de 2027, que es un año electoral.
¿Está en problemas el mercado inmobiliario de São Paulo? No en el sentido de una crisis, ya que las viviendas subsidiadas todavía se están vendiendo rápidamente y su inventario se liquidaría en aproximadamente ocho meses. La tensión se sitúa en los rangos medio y superior, donde las ventas cayeron un once por ciento en 2025, incluso cuando los desarrolladores aumentaron los lanzamientos en un cuarenta y uno por ciento.
¿Qué es Minha Casa Minha Vida? Es el programa federal de vivienda de Brasil, que ofrece hipotecas subsidiadas a tasas muy por debajo del mercado abierto a hogares con un techo de ingresos. Su nivel superior se amplió en abril de 2026 para cubrir ingresos mensuales de hasta trece mil reales y propiedades de hasta seiscientos mil reales, y ahora abastece alrededor de las tres cuartas partes de los nuevos lanzamientos en São Paulo.
¿Es este un buen momento para comprar en São Paulo? Los compradores tienen un apalancamiento inusualmente fuerte, con aproximadamente ochenta y seis mil unidades nuevas sin vender en el mercado y períodos de venta que se alargan, particularmente por encima del umbral del subsidio. El obstáculo es la financiación más que la elección, ya que las tasas hipotecarias siguen un punto de referencia del catorce punto dos cinco por ciento.