Economía
Hechos clave
—La presión. El principal índice de costos de construcción de Brasil ha estado subiendo, aumentando alrededor de un 6 por ciento durante el año pasado en São Paulo.
—La trampa. Los precios sobre plano están ligados a ese índice, por lo que la factura puede aumentar mientras aún se construye un apartamento.
—El apretón. Una tasa de interés de referencia cercana al 15 por ciento mantiene las hipotecas costosas y limita los precios de reventa.
—Los precios. La mayoría de las casas brasileñas se venden entre aproximadamente $69.000 y $189.000, siendo las unidades pequeñas las que aumentan más rápido.
—A quién le importa. Los compradores e inversores extranjeros enfrentan un mecanismo de costos que no existe de la misma manera en su país.
Creciente Costos de construcción en Brasil están remodelando silenciosamente el mercado inmobiliario del país, y el efecto es más peligroso donde los compradores menos lo esperan. Compre un apartamento antes de que lo construyan y el precio acordado puede subir incluso antes de recibir las llaves.
Los crecientes costos de construcción amenazan a los compradores de propiedades sobre plano en Brasil. (Foto: Wikimedia Commons) La advertencia es oportuna. La cobertura brasileña esta semana señaló un salto en los precios de los materiales de construcción que está presionando los presupuestos de los promotores y amenazando con elevar el costo de las viviendas sobre plano en todo el país.
Cómo llegan al comprador los costos de construcción en Brasil El enlace pasa por un único índice. Los contratos sobre plano en Brasil suelen estar vinculados a un indicador nacional de costos de construcción, de modo que a medida que los gastos de construcción aumentan durante las obras, las cuotas del comprador aumentan con ellos.
Este es el detalle que los compradores extranjeros pasan por alto con mayor frecuencia. El precio anunciado de un piso sin terminar no es fijo; está indexado, lo que significa que la cifra final puede ser superior a la firmada en el lanzamiento.
Las cifras recientes son modestas pero persistentes. En São Paulo, los costos de construcción aumentaron alrededor de un seis por ciento durante el año pasado, lo suficiente como para dificultar que los desarrolladores agreguen nueva oferta a precios que enfriarían el mercado.
Las lecturas mensuales cuentan la misma historia. El índice ha seguido registrando pequeñas ganancias positivas mes tras mes, y es el goteo constante, más que un solo pico, lo que impulsa un contrato de construcción de varios años.
La presión proviene de dos lugares a la vez. Tanto los materiales que se utilizan en un edificio como los salarios pagados para construirlo han ido aumentando, y el índice combina los dos en una sola cifra que los compradores terminan siguiendo.
Un mercado comprimido por dos lados Los costos son sólo la mitad de la historia. La tasa de interés de referencia de Brasil se ubica cerca del quince por ciento, la más alta en años, lo que mantiene costosas las hipotecas y pone un límite a hasta dónde pueden llegar los precios de reventa.
El resultado es un mercado dividido. Los precios de las nuevas construcciones se ven impulsados por los costos, mientras que las altas tasas de endeudamiento frenan la demanda de viviendas terminadas, por lo que compradores y desarrolladores sienten presiones desde direcciones opuestas.
Los precios han seguido subiendo en general. Los valores de las viviendas a nivel nacional aumentaron alrededor del siete por ciento durante el año pasado en términos nominales, aunque después de la inflación el aumento real estuvo más cerca del dos por ciento, un panorama mucho más tranquilo.
Los promedios también ocultan grandes brechas regionales. Algunas ciudades más pequeñas han experimentado aumentos de dos dígitos, mientras que partes de São Paulo y Río apenas han seguido el ritmo de la inflación, por lo que un titular nacional dice poco sobre una sola calle.
Mientras tanto, los alquileres están superando los precios de venta. Como las hipotecas son costosas, cada vez más hogares alquilan, y en las ciudades más fuertes los alquileres han aumentado más rápido que el valor de las viviendas mismas.
Qué significa para un comprador extranjero Para un inversor extranjero, la mecánica merece verdadera atención. La mayoría de las casas brasileñas se venden por aproximadamente entre 69.000 y 189.000 dólares, y los departamentos pequeños y bien ubicados han aumentado más rápidamente, cerca del nueve por ciento al año.
El descuento sobre plano no es dinero gratis. Refleja el riesgo de que los costos aumenten durante la construcción y que la entrega disminuya, por lo que un precio general por debajo del mercado de casas terminadas conlleva un problema real.
Los consejos prácticos están pasados de moda. Lea la cláusula de indexación, haga un presupuesto para que el precio suba antes de su finalización y trate las ofertas de lanzamiento más baratas con la mayor precaución en lugar de con el mayor entusiasmo.
La moneda añade otra capa para los forasteros. Un precio acordado en reales puede variar bruscamente en términos de euros o libras si la moneda se mueve, por lo que la cláusula de costo de construcción es sólo una de las dos partes móviles que tiene un comprador extranjero.
La ventaja es que el riesgo es conocible. Nada de esto convierte a la propiedad brasileña en una mala apuesta, pero recompensa al comprador que lee atentamente el contrato en lugar del comprador atraído por un precio de lanzamiento bajo.
Preguntas frecuentes ¿Cómo se miden los costos de construcción en Brasil? Son seguidos por un índice nacional de costos de construcción compilado por una importante fundación de investigación brasileña. Los contratos de propiedad sobre plano suelen estar vinculados a este indicador, por lo que los movimientos en los gastos de construcción influyen directamente en lo que pagan los compradores durante la construcción.
¿Por qué los precios sobre plano aumentan antes de la entrega? Porque el contrato está indexado a los costos de construcción en lugar de ser fijo. A medida que los materiales y la mano de obra se encarecen durante la construcción, las cuotas restantes del comprador se ajustan al alza, por lo que el precio final puede superar el acordado en el lanzamiento.
¿Es ahora un buen momento para comprar en Brasil? Es selectivo. Las altas tasas de interés limitan los precios de reventa y hacen que el financiamiento sea costoso, mientras que los costos de construcción hacen subir los precios de las nuevas construcciones, por lo que las unidades pequeñas y bien ubicadas en ciudades fuertes son la opción más resistente por ahora.
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