Puntos clave El 1 de octubre se produjo un aumento en los lanzamientos y ventas estables, mientras que el ritmo de ventas directas del mercado se enfrió en comparación con el año pasado.
2. Las unidades de nivel básico respaldadas por finanzas estructuradas están impulsando el volumen; Los compradores de ingresos medios enfrentan las matemáticas de asequibilidad más estrictas.
3. Las nuevas reglas crediticias para 2026 pueden ampliar el acceso, pero también muestran cuán dependiente de las políticas se ha vuelto el ciclo.
El mercado de apartamentos nuevos de São Paulo sigue inusualmente activo. En octubre, se lanzaron alrededor de 19.283 nuevas unidades en la ciudad y se vendieron 12.331, uno de los meses de lanzamiento más fuertes registrados.
Durante los 12 meses hasta octubre, los lanzamientos totalizaron aproximadamente 136.300 unidades y las ventas alrededor de 111.900.
La demanda todavía está absorbiendo una gran cartera de productos, sin embargo, la métrica de velocidad de ventas en octubre se redujo a alrededor del 14,1%, por debajo del nivel observado un año antes. Los constructores tienen confianza; Los compradores son selectivos.
La asequibilidad es el punto de apoyo. Los promotores se han inclinado por apartamentos más pequeños y precios más altos por metro cuadrado para mantener financiables los valores totales de compra.
Su extracto, citando a Brain, informa que el precio de venta promedio aumentó de R$ 14,7 mil ($2722) por m² a R$ 15,8 mil ($2926).
Una nueva unidad de 50 m² pasaría de aproximadamente R$ 735.000 ($136.111) a R$ 790.000 ($146.296) con ese cambio.
La segmentación del mercado ahora es más clara. Los compradores principiantes a menudo acceden a términos vinculados al programa, lo que ayuda a la facturación y fomenta la oferta.
El auge del lanzamiento de apartamentos en São Paulo plantea dudas sobre el motor crediticio de Brasil El auge del lanzamiento de apartamentos en São Paulo plantea dudas sobre el motor crediticio de Brasil En la parte superior, los hogares más ricos dependen menos del crédito bancario, incluso para viviendas de más de R$ 3 millones (555.556 dólares).
El punto medio se encuentra entre tasas altas, límites a los préstamos y un menú más reducido de diseños más grandes y orientados a la familia.
Esa restricción ayuda a explicar los recientes ajustes de Brasilia. “Faixa 4” bajo Minha Casa, Minha Vida amplió la elegibilidad a familias que ganan hasta R$ 12.000 ($2.222) al mes para viviendas con precios de hasta R$ 500.000 ($92.593).
Por otra parte, el techo de financiación del SFH aumentó a R$ 2,25 millones (416.667 dólares), permitiendo que las hipotecas financiadas con ahorros llegaran a unidades de mayor precio. Para los lectores internacionales, la cuestión no es sólo que São Paulo esté construyendo más.
Es que el mercado inmobiliario más grande del país está poniendo a prueba si la maquinaria de financiamiento inmobiliario de Brasil puede seguir expandiéndose sin dejar al medio aún más fuera de su alcance.
La disponibilidad de mano de obra y los costos de financiación pueden decidir cuánto durará el aumento.