Durante algunos años, la apuesta inmobiliaria más candente de São Paulo fue el pequeño estudio “no residencial” comercializado como una máquina Airbnb llave en mano.
Entre 2019 y 2024, los desarrolladores lanzaron 16.676 de estas unidades NR, con volúmenes anuales que superaron las 3.000 en 2021.
En octubre de este año, los nuevos lanzamientos se habían reducido a unos 540, y el modelo que prometía fácil rendimiento y uso flexible se está retirando silenciosamente.
Las razones combinan tasas más altas, reformas legales y una creciente desconfianza política hacia los inversores.
En el aspecto macroeconómico, la tasa de interés de referencia de Brasil se disparó desde los mínimos de la era de la pandemia de alrededor del 2% hasta alrededor de 15%, lo que hizo que los productos de renta fija de repente fueran más atractivos que las inversiones inmobiliarias apalancadas de corta duración.
Esto afectó la demanda de los pequeños propietarios que habían acudido en masa a los NR como herramienta de ingresos.
A nivel de ciudad, el nuevo Plan Maestro y la revisión de la zonificación eliminaron un incentivo crucial. Hasta 2024, los promotores que incluyeran NR podrían construir hasta un 20% más de superficie sin pagar la tarifa outorga onerosa.
Ahora deben pagar por ese potencial adicional, elevando los costos en proyectos de alto nivel y dejando en gran medida protegidas las viviendas sociales, con precios y financiamiento regulados.
Los microapartamentos estilo Airbnb pierden brillo en el boom inmobiliario de São Paulo Los microapartamentos estilo Airbnb pierden brillo en el boom inmobiliario de São Paulo El cambio reduce la lógica comercial de mezclar grandes porciones de NR en torres en barrios como Vila Mariana, Butantã, Pinheiros, Vila Clementino y Perdizes.
La presión regulatoria también se ha intensificado. Los fallos judiciales tratan cada vez más los alquileres a corto plazo con alta rotación como uso no residencial, y los legisladores nacionales están debatiendo normas más estrictas para los alquileres estacionales en edificios residenciales.
En São Paulo, una investigación municipal sobre abusos en programas de vivienda social ha puesto de relieve unidades que estaban destinadas a familias de bajos ingresos pero que terminaron en manos de inversionistas, a menudo vinculadas a plataformas de estadías cortas.
Los desarrolladores han respondido endureciendo los filtros de ventas y alejándose de formatos que podrían verse como lagunas especulativas.
El mercado no se está reduciendo, sólo está cambiando de forma. Muchos nuevos proyectos de lujo y de nivel medio-alto son residenciales de “sangre pura”, con apartamentos compactos que se venden para alquileres clásicos a largo plazo.
Donde queda espacio NR, los constructores lo están reasignando a oficinas, centros comerciales en la planta baja o gimnasios.
Proyectos como Visar, con un valor de ventas brutas de aproximadamente R$ 550 millones (US$ 102 millones), y Union Braz Leme de aproximadamente R$ 130 millones (US$ 24 millones), canalizan el potencial de NR hacia pisos corporativos o minoristas.
Natus Braz Leme, entregado este año, convirtió su parte NR en una pequeña zona comercial, mientras que las cadenas de gimnasios de la ciudad se expanden agresivamente en estos espacios de la planta baja.
Para los inversionistas y residentes, el mensaje es claro: São Paulo está alejando el péndulo de la especulación de rápida rotación hacia usos más convencionales de vivienda y servicios.