Alojamiento
Hechos clave
—La escasez de oferta. Los precios de alquiler en la Zona Sur de Río cayeron un 27,5 por ciento en dos años, según la federación inmobiliaria Secovi-RJ.
—El efecto alquiler. Los alquileres en toda la zona aumentaron alrededor del 17 por ciento durante el mismo período, y aproximadamente el 50 por ciento en Copacabana.
—El retiro. Un borrador anterior habría prohibido los alquileres breves a lo largo de la playa. Esa prohibición se ha eliminado, al igual que el requisito de licencia.
—El mecanismo. En cambio, los anfitriones necesitarán un permiso expreso en la convención de su edificio, que según el código civil de Brasil requiere dos tercios de los propietarios.
—Las penas. Multas de 1.000 reales (194 dólares) para los anfitriones, duplicadas en caso de reincidencia, y de 10.000 reales (1.942 dólares) para las plataformas y agentes.
—Los anfitriones. Airbnb dice que casi un tercio de sus anfitriones en Río son jubilados y más de la mitad dependen de sus ingresos para quedarse en sus propios hogares.
Los concejales de Río pasaron un año discutiendo sobre alquileres breves y silenciosamente cambiaron la pregunta. Las nuevas reglas de alquiler a corto plazo de Río no preguntan si la ciudad los permite, sino si su edificio lo permite.
Río no prohibirá Airbnb. Permitirá que sus vecinos voten al respecto. (Foto reproducción de Internet) Si alquila en Copacabana o Ipanema, habrá visto cómo se reduce la oferta de pisos comunes. La federación inmobiliaria Secovi-RJ sitúa la caída de los anuncios de alquiler en la Zona Sur en casi un veintiocho por ciento en dos años.
Los alquileres aumentaron alrededor del 17 por ciento en toda la zona en ese tiempo. En Copacabana aumentaron aproximadamente a la mitad.
Qué harían las nuevas reglas de alquiler a corto plazo de Río Un primer proyecto de ley se presentó en febrero del año pasado y se archivó. Una segunda, presentada en marzo, proponía prohibir por completo los alquileres cortos en la franja costera de Copacabana, Ipanema y Leblon.
Luego vinieron doce audiencias públicas. En mayo, un texto reescrito reemplazó al antiguo, ahora firmado conjuntamente por el presidente del consejo y el líder del gobierno en la cámara.
La prohibición frente a la playa ya no existe. También lo es el requisito de una licencia de funcionamiento municipal, y también lo es el impuesto a los servicios, porque el sector se ha incorporado a la reforma tributaria nacional que comienza este año.
Lo que queda es un registro municipal de anfitriones y huéspedes, siguiendo el modelo de los hoteles. Los huéspedes deberán presentar un documento oficial y podrán informar al ayuntamiento de las fechas de entrada y salida.
La regla de los dos tercios es la factura completa. Enterrada en el texto está la disposición que lo decide todo. Un anfitrión necesitará un permiso expreso escrito en la convención del edificio, y para modificar una convención se requiere el consentimiento de dos tercios de los propietarios.
No se trata de un paso procesal ligero. En un edificio antiguo con propietarios ausentes o divididos, reunir una mayoría de dos tercios puede ser casi imposible.
Los anfitriones objetan que la imagen de ellos como una clase rentista cómoda es errónea. El modelo se rompe por completo para cualquiera que deje una habitación libre.
Airbnb respalda esa lectura con sus propios números. Casi el treinta por ciento de sus anfitriones registrados en Río están jubilados, más de la mitad dice que sus ingresos les permiten quedarse en sus hogares y el noventa por ciento tiene sólo uno o dos listados.
Los tribunales se han adelantado a las normas sobre alquileres a corto plazo en Río Mientras la cámara debate, los jueces han ido resolviendo la cuestión edificio por edificio. Un panel del tribunal estatal de Río confirmó una asamblea de propietarios que había prohibido los alquileres breves después de un incidente de seguridad que involucró a huéspedes temporales.
Esto sigue la doctrina establecida en el tribunal superior, que sostiene que el uso de una unidad debe respetar el propósito establecido en la convención de condominio. En otras palabras, la asamblea ya tiene el poder.
Un concejal cree que todo este ejercicio es inconstitucional. Pedro Duarte, del partido Novo, sostiene que las leyes de arrendamiento y condominio son materias civiles reservadas a la legislatura federal.
Airbnb presenta el mismo argumento y añade que los alquileres de corta duración están expresamente autorizados por la ley de arrendamiento de 1991. Los cincuenta y un miembros de la cámara han mostrado resistencia y la votación en el pleno no se ha producido.
¿Qué significa esto si vives aquí? El lobby del hotel quiere normas más estrictas, argumentando que el alquiler nocturno es un alojamiento en un hotel con otro nombre. Señala que se están construyendo tres mil estudios en el centro de la ciudad y siete mil más en los alrededores del puerto.
Airbnb apunta al exterior para su defensa. Dice que los alquileres a largo plazo en Nueva York aumentaron después de la regulación, y que Barcelona puso fin a una década de restricciones con un déficit de vivienda récord y los alquileres a largo plazo aumentaron un setenta por ciento.
Ambas partes tienen razón selectivamente, razón por la cual esto ha llevado un año. La evidencia de que los permisos a corto plazo agotan la oferta a largo plazo es sólida; la evidencia de que prohibirlos recarga es débil.
Para un residente extranjero los consejos prácticos son sencillos. Antes de comprar un estudio para alquilar o firmar un contrato de arrendamiento en un edificio lleno de maletas con ruedas, lea la convención del condominio, porque ese documento está a punto de convertirse en la ley que importa.
¿Está prohibido Airbnb en Río? No lo es. Un borrador anterior habría prohibido alquileres cortos a lo largo de la costa de Copacabana, Ipanema y Leblon, pero esa disposición fue eliminada del texto presentado en mayo, junto con el requisito de licencia municipal propuesto, y el proyecto de ley aún tiene que ser aprobado por los comités y una votación plenaria en la cámara de cincuenta y un escaños.
¿Mi edificio ya puede suspender alquileres cortos? En la práctica sí, y los tribunales han respaldado asambleas que así lo hicieron. El tribunal superior de Brasil sostiene que el uso de una unidad debe seguir el propósito establecido en la convención de condominio, y un panel del tribunal estatal de Río confirmó recientemente una prohibición de reunión impuesta después de un incidente de seguridad que involucró a huéspedes temporales.
¿Son realmente los alquileres cortos la razón por la que aumentaron los alquileres? Son una parte sustancial de ello. La oferta de alquiler en la Zona Sur cayó casi un veintiocho por ciento en dos años, mientras que los alquileres aumentaron alrededor de un diecisiete por ciento, y aproximadamente la mitad en Copacabana, a medida que los departamentos compactos se trasladaron al mercado de alquileres cortos, con compradores extranjeros, una moneda débil y un turismo récord, todos alimentaron la misma conversión.