Mercados · Brasil · Bienes Raíces
— Hechos clave
—El trato. El mayor constructor de viviendas de Brasil, MRV, vendió dos complejos de apartamentos en Texas, Ten Oaks y Rayzor Ranch, por 139 millones de dólares (716 millones de reales) a través de su filial estadounidense, Resia.
—Vendido barato. El par estaba en los libros por 188 millones de dólares, por lo que la venta cristaliza una pérdida del 26% del valor contable, aceptada para generar efectivo antes.
—Recorte de deuda. La transacción reduce la deuda neta del grupo MRV en 87 millones de dólares, una caída de alrededor del 7,5%, y su finalización está prevista para julio.
—A mitad de camino. Las ventas desde el plan de diciembre de 2024 suman ahora 380 millones de dólares, cerca de la mitad de los 800 millones de dólares de activos estadounidenses que MRV pretende deshacerse para finales de 2026.
—El culpable. Las altas tasas de interés en Estados Unidos y el exceso de apartamentos nuevos en ciudades como Dallas y Houston mantuvieron bajos los alquileres y desaceleraron el arrendamiento de los edificios.
—Vista del mercado. Los analistas de BTG mantienen una calificación de compra con un objetivo de R$ 12, frente a un precio reciente cercano a R$ 7,58, apostando que la limpieza desbloqueará valor.
La última venta de MRV Texas es un estudio sobre cómo elegir la certeza sobre el precio: la compañía hizo una rebaja clara en dos complejos de apartamentos simplemente para sacar el efectivo y la deuda de sus libros más rápido.
MRV de Brasil vende apartamentos en Estados Unidos con pérdidas para reducir su deuda. (Foto reproducción de Internet) El mayor constructor de viviendas asequibles de Brasil está dando marcha atrás a su aventura estadounidense y está dispuesto a aceptar un recorte para lograrlo. MRV acordó vender dos complejos de apartamentos en Texas por un precio muy por debajo de su valor.
Los edificios, llamados Ten Oaks y Rayzor Ranch, se vendieron por 139 millones de dólares, unos 716 millones de reales, según el documento de la empresa. En los libros de la compañía figuran en 188 millones de dólares, por lo que el acuerdo implica una pérdida de aproximadamente una cuarta parte de su valor declarado.
MRV dirige su negocio en Estados Unidos a través de una filial llamada Resia, que construye grandes bloques de apartamentos de alquiler propiedad de un único propietario. Ese brazo se ha convertido en un lastre para la matriz, y la prioridad ahora es el efectivo, no el crecimiento.
Por qué la venta de MRV Texas quedó por debajo del valor El descuento no fue uniforme. Ten Oaks fue el activo más débil, valorado en 122 millones de dólares pero vendido por 86 millones de dólares, un recorte del 30%, con sólo el 73% de sus pisos ocupados.
Rayzor Ranch se mantuvo mejor, más lleno con una ocupación del 93% y se vendió con aproximadamente un 20% de descuento. Ninguno de los edificios había alcanzado todavía el nivel de ingresos estable que exigiría el precio total.
La causa es el ciclo de tipos americano. Los costos de endeudamiento en Estados Unidos se han mantenido altos durante más tiempo de lo esperado por MRV, mientras que una ola de nuevos departamentos en Dallas, Houston y Atlanta hizo bajar los alquileres y desaceleró el arrendamiento.
En ese contexto, esperar es caro. En lugar de conservar los edificios para un día mejor, MRV decidió vender ahora y utilizar las ganancias para reducir la deuda, considerando que el alivio valía la rebaja.
A mitad del retiro La venta es un hito en un plan anunciado en diciembre de 2024 para recaudar 800 millones de dólares deshaciéndose de terrenos y edificios estadounidenses. Con este acuerdo, MRV ha vendido alrededor de 380 millones de dólares, cerca de la mitad del objetivo.
También marca un claro repunte en el ritmo. La compañía había gestionado aproximadamente 241 millones de dólares en ventas al final del primer trimestre, por lo que el tramo reciente ha avanzado más rápido que el lento comienzo que frustró a los inversores.
Lo que queda cuenta su propia historia. Sólo un edificio más antiguo, el Memorial, valorado en 109 millones de dólares, permanece en el legado, mientras que se espera que dos proyectos más nuevos, Golden Glades y North City, se vendan con ganancias.
En otras palabras, MRV consiste en liquidar primero los activos duros que generan pérdidas y mantener los rentables para después. La forma de la salida está mejorando incluso cuando las primeras ventas duelen.
Hay un segundo beneficio más allá de la cifra principal. El acuerdo también recorta alrededor de 46 millones de dólares de intereses minoritarios, ordenando la estructura de propiedad así como la carga de deuda.
La controladora familia Menin ha ido más allá y ha dicho que eventualmente podría separar completamente a Resia del grupo. Las opciones que se ofrecen van desde una escisión hasta la incorporación de un socio externo una vez que la deuda esté bajo control.
Por qué es importante para los inversores Para un lector extranjero, el atractivo de MRV siempre fue su mercado interno, donde la enorme escasez de viviendas en Brasil y un gran programa de subsidios gubernamentales sustentan una demanda constante. Estados Unidos fue la complicación.
Recortar la exposición estadounidense tiene como objetivo simplificar la empresa y hacer que sus ganancias sean más fáciles de leer. Los analistas de BTG mantienen una calificación de compra y un objetivo de R$ 12, frente a un precio reciente cercano a R$ 7,58, considerando que un MRV más limpio vale más.
Las acciones han pasado el año pasado cerca de mínimos de varias décadas, por lo que el mercado quiere pruebas, no promesas. Cada venta completada, incluso con pérdidas, es un paso hacia la gestión de la empresa más simple y menos endeudada que ha prometido.
Preguntas frecuentes ¿Qué implicó la venta de MRV Texas? MRV acordó vender dos complejos de apartamentos en Texas, Ten Oaks y Rayzor Ranch, por 139 millones de dólares a través de su filial estadounidense Resia. El precio estaba aproximadamente una cuarta parte por debajo de su valor contable y el acuerdo reduce la deuda neta del grupo en 87 millones de dólares.
¿Por qué MRV vendió los edificios con pérdidas? Las altas tasas de interés en Estados Unidos y un exceso de oferta de departamentos mantuvieron bajos los alquileres y la ocupación, por lo que los edificios aún no estaban obteniendo su valor total. MRV optó por realizar la rebaja para generar efectivo y reducir la deuda antes.
¿Qué tan avanzada está la salida de MRV de Estados Unidos? Desde el plan de diciembre de 2024, MRV ha vendido alrededor de 380 millones de dólares en activos estadounidenses, cerca de la mitad de su objetivo de 800 millones de dólares para finales de 2026. Primero está liquidando los activos que generan pérdidas y manteniendo los proyectos rentables para más adelante.
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